Le guide de l'immobilier

Parmi les principaux biens qu’on laisse à sa succession lors de l’écriture du testament, il y a la maison. Cette propriété représente une grande partie de la valeur accumulée tout au long d’une vie et il apparaît naturel que les enfants puissent en bénéficier suite au décès. Malheureusement, dans bien des pays, le système fiscal fait que la succession que vous souhaitez transmettre fera régulièrement l’objet d’une ponction de la part de l’état, ce qui pourrait placer vos héritiers dans quelque situation problématique!

Dans cet article, nous verrons les conséquences fiscales d’hériter d’une maison au Québec. Pour les résidents de la France ou de tout autre pays francophone, il sera nécessaire de consulter la législation locale pour anticiper les problèmes.

Source: Stephane Harbec, Flickr

Les résidences principales sont protégées

Excellente nouvelle pour M. et Madame tout le monde: la résidence principale de la personne décédée est toujours exemptée d’impôts. (source: FSD Law Group, cabinet d’avocats) Plus concrètement, si votre famille ne possède qu’une seule raison et que celle-ci ne sert qu’à des fins d’habitation personnelle, il n’y a rien à craindre.

La situation risque toutefois de se compliquer si une partie de la propriété sert à des fins locatives!

Un gain en capital à payer

Imaginons que vous habitez un duplex et que la moitié de la propriété sert à héberger deux étudiants, qui paient 700$ par mois. Vous tirez des revenus locatifs de cette moitié de duplex, l’excluant du concept de résidence principale. Si l’ensemble du duplex vaut 400 000$, vous aurez à payer de l’impôt sur la moitié du gain en capital de la moitié locative, qui vaut maintenant 200 000$.

Comment se calcule le gain en capital?

Le calcul à faire est relativement simple: il faut simplement soustraire le prix d’achat de la juste valeur marchande que la propriété possède au moment de la transmission de cette dernière. Si le duplex fut acheté pour la somme de 150 000$, on fera (400 000 / 2) – (150 000 / 2) (toujours afin de retirer la portion de résidence principale), ce qui donnera 125 000$ de gain en capital sur la portion imposable?

Comment se calcule l’impôt?

On dit que la moitié du gain en capital peut être imposée. Ne paniquez pas, c’est plutôt simple dans les faits. Sur le 62 500$ qui reste, on irait chercher le taux d’impôt marginal que la personne décédée était sensée payer lors de l’année fiscale. Si on parle d’un taux marginal de 40%, ça fera 25 000$ d’impôt à payer par la succession.

Les alternatives pour la succession

Admettons que votre fils et votre fille sont encore aux études et qu’ils ne sont pas en mesure de payer un impôt aussi élevé. N’ayez crainte: ils viennent d’hériter d’une maison, les banques seront très heureuses de leur proposer des solutions de financement appropriées! Il sera par exemple possible de demander un prêt personnel ou encore une marge de crédit qui utiliseront la propriété comme garantie. Avec la portion locative, il sera facile pour eux de faire les paiements! Sinon, un refinancement hypothécaire pourrait être envisagé.

Dans tous les cas, il ne faut pas oublier que sans la maison, les enfants auraient eu besoin de payer un loyer quand même… leur budget devrait être en mesure d’absorber le choc!

Anticiper les autres frais

Il ne faut pas oublier que la succession devra également payer les taxes foncières qui découlent de la possession d’une maison. Dans certains cas, il se peut aussi que la personne  qui hérite d’une propriété ait à payer les droits de mutation immobilière, qu’on appelle aussi la taxe de bienvenue.