Le guide de l'immobilier

Dans le monde de l’immobilier, sévèrement touché par la crise, subsiste un « îlot de prospérité » : le logement social. Cette remarque iconoclaste figure dans une étude diffusée, jeudi 29 janvier, par le cabinet Precepta, une filiale du groupe Xerfi spécialisée dans « les analyses stratégiques ». «  »Faire du social » est extrêmement rentable », écrivent les auteurs de la recherche, qui ont passé en revue les comptes d’une cinquantaine d’organismes HLM et de sociétés d’économie mixte.

Selon Precepta, le niveau de résultat net « des principaux acteurs du secteur », pour 2007, est généralement supérieur à 15 %. Ce sont souvent les plus gros bailleurs qui affichent les meilleurs scores. De fait, pour la Société nationale immobilière (SNI), propriétaire de 263 000 logements libres et sociaux, le ratio s’élève à 23,4 %. Chez Immobilière 3F (près de 148 000 logements), la performance, quoique moins élevée, reste tout à fait honorable : 16,6 %. L’office municipal Paris Habitat (115 000 logements) est, lui aussi, crédité d’une performance flatteuse : 26,6 %.

« CONTEXTE FAVORABLE »

Cette situation s’explique par « un contexte de marché très favorable » qui tient à l’importance de la demande : 1,3 million de ménages attendent un logement social. Les bailleurs bénéficient « de rentes de situation immuables », aux yeux de Precepta.

« Ces chiffres doivent être maniés avec précaution », pondère néanmoins Thomas Roux, qui a dirigé la recherche : les organismes HLM dégagent des marges importantes, mais ils sont endettés, puisqu’ils empruntent sur plusieurs décennies des sommes colossales pour financer leurs programmes. Chez Paris Habitat, cette dette s’élève à deux milliards d’euros, tandis que le résultat devrait osciller entre 30 et 40 millions en 2008, d’après François Adam, directeur général adjoint de l’office.

L’enquête de Precepta inspire de vives réserves à plusieurs figures du monde HLM. Ainsi, le président de France Habitation, Michel Ceyrac, conteste la pertinence de certains calculs : le taux de résultat net attribué à sa société (34,1 %) n’est pas « significatif » car il incorpore des « éléments exceptionnels » (subventions, etc.). La performance de Paris Habitat est, elle aussi, artificiellement gonflée par un apport de fonds publics « non récurrent ».

« C’est vrai que nous avons une bonne capacité d’autofinancement, mais elle est indispensable pour construire, pour réhabiliter et pour lancer des opérations de renouvellement urbain, enchaîne Yves Laffoucrière, le directeur général d’Immobilière 3F. Je m’inscris en faux par rapport à l’appréciation suivant laquelle nous déborderions de richesses. » François Adam, lui, trouve que les conclusions de Precepta sont « un peu générales », pour un secteur où coexistent des organismes en grande difficulté et d’autres qui sont prospères.

Mais le président du directoire de la SNI, André Yché, souligne, lui, qu’un bailleur peut se révéler très rentable dès l’instant… où il n’investit plus et où il se contente de gérer un patrimoine amorti.

Source: Le monde / Bertrand Bissuel