Le guide de l'immobilier

Vue aérienne du quartier Grôlée à Lyon, sur la rive droite du Rhône. Photo libre de droits © Région Rhône-Alpes / Jean-Luc Rigaux

Alors que les marchés lyonnais de l’immobilier de bureaux et résidentiel sont au beau fixe, le retail reprend également des couleurs en 2016. Unibail-Rodamco vient d’annoncer il y a quelques jours la rénovation de son centre commercial de la Part-Dieu, leader européen des malls de centre-ville, pour 300 millions d’euros, à l’horizon 2020. Ce premier trimestre est également marqué par le décollage – enfin – du quartier Grôlée. Sa revitalisation, originellement imaginée par le biais de commerces de luxe, passera plutôt par le low-cost.

Le fonds souverain d’Abou Dhabi, propriétaire de 19 000 m² de surfaces dans le quartier, a mandaté le broker JLL pour la commercialisation. Les enseignes internationales encore absentes dans  la métropole lyonnaise sont les cibles privilégiées. Ainsi, après le lancement en décembre dernier de la chaîne hollandaise Hema, au 53 place de la République, ce sera bientôt au tour de la marque japonaise de prêt-à-porter Uniqlo de s’installer sur presque 2000 m², rue de Grôlée. Le positionnement low-cost est donc le maître mot, pour l’instant. Le véritable créneau visé serait plutôt la moyenne gamme voire la mode « pré-luxe ».

Une autre enseigne, plus atypique, a déjà fait son apparition dans le quartier. Il s’agit du concept store So Foot, installé sur 270 m²  au 7 rue de Grôlée. Prenant en quelque sorte le relais de l’OL Store, qui a déménagé dans le Carré d’Or, rue Edouard Herriot, la boutique pour footeux dispose d’un terrain synthétique permettant de tester les crampons.

On annonce la possible arrivée de l’enseigne britannique Marks & Spencer, de retour en France depuis 2011 et seulement présente en région parisienne pour le moment. La chaîne de magasins de vêtements et de produits alimentaires, qui ouvrira à Lille au printemps, pourrait venir concurrencer le Monoprix Cordeliers sur le créneau de la grande distribution haut de gamme.

En matière de prêt-à-porter, l’enseigne américaine Forever 21 est également attendue dans le quartier. On dénombre à l’heure actuelle six boutiques de la marque en France, dont une seule en province, à Cagnes-sur-Mer.

Côté restauration rapide, la chaîne de sandwichs britannique Pret A Manger (en français dans le texte), dont McDonald’s détient 33% du capital, est donnée parmi les prétendants à un emplacement. La plus francophone des enseignes anglaises est implantée en Île-de-France depuis 2012, où elle comptabilise une douzaine de restaurants. L’enseigne bordelaise de street-food thaï Pitaya pourrait également débarquer par le biais d’une franchise. Enfin, la grosse annonce pourrait concerner la création d’un Hard Rock Café, quatrième établissement en France après Paris, Marseille et Nice.

Pour les enseignes internationales, l’installation à Lyon apparaît compliqué notamment en raison de la superficie des rares unités proposées sur les grandes artères « prime » (rue de la République, rue Edouard Herriot), souvent jugée insuffisante avec un prix de cessions élevé. Et pour cause, la demande croissante pour les meilleures localisations, alors même que les disponibilités sont faibles, entraînent une progression des valeurs des emplacements n°1. Entre 1 200 € et 2 000 € / HC HT/ m² / an sur la rue de la République et entre 800 € et 1 800 €  / HC HT / m² / an sur la rue Edouard Herriot. Le loyer prime retail à Lyon atteint 2800 €.

Les 19 000 m² détenus par Abu Dhabi Investment Authority sont donc une véritable aubaine pour les marques qui ambitionnent une implantation sur la Presqu’île lyonnaise. Ces nouveaux emplacements font office de locomotive pour le quartier Grôlée, ce qui devrait attirer d’autres investisseurs. Les boutiques de centre-ville sont en effet des actifs très recherchées, les investisseurs les considérant comme les produits les plus résilients. Les taux de rendement locatif sont donc logiquement en baisse, la barre des 4 % étant quasiment franchie pour les meilleurs actifs lyonnais, soit une situation semblable au marché parisien. Le commerce en pied d’immeuble constitue la valeur refuge par excellence aujourd’hui, avec un appétit toujours croissant des investisseurs pour cette typologie d’actifs. Les valeurs voisines du portefeuille d’Abu Dhabi, situées rue Ferrandière, rue Thomassin, rue de Jussieu, rue de Stella voire quai Jules Courmont, devraient ainsi connaître une rapide surenchère. Lyon a cette singularité d’avoir un hypercentre qui croît en superficie, Grôlée et Confluence étant deux quartiers à fort potentiel commercial. Les emplacements prime ont donc vocation à se multiplier.