Le guide de l'immobilier

Cécile duflot, la plus jeune secrétaire nationale des verts, poste qu’elle occupera de 2006 à 2010, puis d’Europe Ecologie Les Verts (EELV) jusqu’en 2012 où elle sera élue députée de la 6ème circonscription de Paris puis nommée ministre de l’Egalité des territoires et du logement dans le gouvernement de Jean-Marc Ayrault.

C’est pour répondre à l’objectif fixé par ce dernier de construire 500.000 logements par an qu’elle bâtira pour commencer le dispositif éponyme d’incitation fiscale à l’investissement locatif intermédiaire qui remplace, à compter du 1er janvier 2013, l’amendement Scellier et s’appliquera jusqu’au 31 décembre 2016.

Le Dispostif Duflot prend ainsi la suite de l’article octovicies, à l’article novovicies du Code Général des Impôts.

Plus incitatif que l’amendement Scellier, le dispositif Duflot est aussi plus restrictif

La réduction d’impôt, qui reste étalée sur 9 ans, est égale à 18% du prix de revient du logement contre 13% dans la dernière mouture du Scellier).

Toutefois, la valeur du logement est prise en compte dans une limite de 300.000 € avec un plafond d’achat de 5500 du m².

La réduction fiscale n’est applicable que si la location intervient dans les 12 mois de l’achèvement des travaux ou de l’achat du logement.

Pour éviter la construction de logements dans les communes suffisamment pourvues, le gouvernement a restreint le champ d’application de ce dispositif aux villes de plus de 250.000 habitants où la demande est la plus importante, c’est-à-dire les zones A et B1. Toutefois, sous réserve d’un agrément préfectoral, il pourra s’appliquer en zone B2 mais uniquement pour les logements acquis avant le 30 juin 2013 et ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant cette date.

Le dispositif Duflot est recentré sur les classes modestes et moyennes

A l’instar du « Scellier intermédiaire » encore dénommé « Scellier social », le dispositif Duflot fixe des plafonds de loyers (inférieurs à ceux du Scellier intermédiaire), qui doivent être en tout état de cause inférieurs de 20% à ceux du marché, et de ressources des locataires qui varient selon la zone géographique de construction du logement et de la composition du ménage locataire.

Financer votre investissement Duflot à crédit

Le crédit immobilier vous permet d’optimiser l’avantage fiscal. Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Mais aujourd’hui, les banques sont plus regardantes sur la qualité de l’opération (prix/prestations & emplacement), l’apport personnel et la capacité d’endettement de l’emprunteur notamment. C’est pour cette raison d’ailleurs qu’à côté des prêts d’acquisition classiques, le rachat de credit peut, dans certaines situations, offrir une solution en restructurant précisément le budget de l’emprunteur.

Déterminez votre budget

Il n’est pas nécessaire de procéder à un gros apport personnel. Le plus important est d’évaluer votre capacité d’épargne mensuelle pour déterminer la somme que vous pouvez emprunter qui, ajoutée à votre apport personnel, constituera « l’enveloppe » de votre opération, c’est-à-dire du type de bien que vous pourrez acquérir. Il s’agit de la somme que vous pouvez dégager pour venir en complément du loyer que vous percevrez afin de payer la mensualité du crédit qui dépendra notamment de sa durée et, bien sûr, de son montant (c’est là que l’apport joue un rôle). Il vaut mieux ne pas tenir compte du gain d’impôt sur le revenu que les banques ne considèrent d’ailleurs pas comme un revenu ni même comme une baisse de charges pour déterminer votre capacité d’endettement.

Monter le financement

Votre plan de financement peut inclure un ou plusieurs prêts immobiliers, parmi lesquels :

– l’épargne logement : CEL ou PEL, ils vous permettent d’obtenir, au terme d’une phase d’épargne supérieure à 18 mois pour le premier et à 4 ans pour le second, un prêt (plafonné)à taux préférentiel ;

– le crédit immobilier amortissable à taux fixe, c’est-à-dire qui restera le même du début à la fin du prêt ; c’est le type prêt le plus utilisé en raison de sa sécurité et de sa prévisibilité ;

– le crédit immobilier amortissable à taux variable, c’est-à-dire que le taux d’intérêt sera révisé chaque année à la hausse comme à la baisse en fonction de l’évolution de l’indice fixé au contrat, c’est-à-dire généralement du marché monétaire. Il est, au départ, inférieur au taux fixe et peut permettre, en fonction de la durée et de la conjoncture économique de cette période d’abaisser son coût de crédit. Le risque est que l’inverse se produise. C’est une formule spéculative qui doit être réservée à des emprunteurs avisés. Toutefois, il existe des formules « capés » qui limitent notablement le risque et qui sont très attractives.

– le prêt in fine, c’est-à-dire qu’il n’est remboursé qu’à son terme, pendant toute la durée du crédit, seuls les intérêts sont payés. Ce type de financement associe un crédit à un produit d’épargne, généralement l’assurance-vie. C’est grâce à l’épargne constituée pendant toute la durée du prêt que le capital sera remboursé à la fin. Il conjugue un impact moindre sur la capacité d’endettement de l’emprunteur à des intérêts plus conséquents déductibles des revenus fonciers. Ce type de prêt s’adresse à des investisseurs fortement imposés.

Le regroupement de crédits au secours des investisseurs déjà endettés

Il ne s’agit bien entendu pas de personnes en situation de surendettement, mais dont la capacité d’endettement normative est peu ou prou atteinte en raison notamment d’un cumul de crédits à court terme.

Ce sera le cas de ménages dont les revenus se situent dans le moyenne mais qui, en plus du prêt immobilier d’acquisition de leur logement, ont souscrits divers crédits à la consommation (voiture, meuble, équipements, loisirs, prêt personnel, revolving…). Le cumul des mensualités se situe alors aux environs du tiers de leurs revenus disponibles et ils n’ont plus la capacité de contracter un nouveau prêt immobilier pour financer leur projet d’investissement locatif selon le dispositif Duflot.
C’est là que la restructuration financière peut leur apporter une solution.

Selon leur situation et leur besoin, il pourront opter :

• soit pour un regroupement de crédits à la consommation ;
• soit pour un rachat de credit immobilier avec ou sans hypothèque.

Dans les deux cas, leur taux d’endettement sera suffisamment abaissé pour leur permettre de souscrire le prêt nécessaire à leur investissement locatif selon le dispositif Duflot.
Il s’agit d’une application moins usuelle du rachat de credit, mieux connu comme outil de lutte contre le malendettement, mais qui confirme bien sa fonction de gestionnaire d’endettement.