Le guide de l'immobilier

La souscription d’une assurance prêt immobilier est indispensable lorsque vous contractez un crédit immobilier : non seulement tout établissement prêteur vous en demandera une, mais surtout elle vous protègera contre les aléas de la vie qui pourraient impacter votre capacité de remboursement. Seulement, voilà : cette assurance coûte cher. Comment faire pour diminuer le coût de sa prime ?

Comprendre le coût de l’assurance emprunteur

Alors que les baisses records des taux d’emprunt tendent à réduire le coût du crédit immobilier (et à attirer de nouveaux investisseurs), la part de l’assurance prêt dans le crédit, elle, reste stable. De sorte que son poids relatif dans le coût total de l’emprunt augmente à mesure que les taux baissent : il était de 40 % en mai 2015.

Le coût d’une assurance crédit immobilier est calculé en fonction de plusieurs critères :

• Le profil de l’emprunteur (âge, état de santé, antécédents médicaux) ;
• Les risques liés à l’emprunteur (profession, pratique d’activités à risque – comme le parachutisme, par exemple) ;
• Les risques liés à l’emprunt lui-même (durée du crédit) ;
• Les garanties proposées (contre le décès, l’invalidité, le chômage…) ;
• Les quotités des co-emprunteurs ;

En raison de ces nombreux facteurs, le coût peut varier du tout au tout. Sans compter qu’il y a un dernier paramètre à prendre en compte : le mode d’application du taux de l’assurance emprunteur. Celui-ci est différent selon que vous souscrivez auprès d’une banque ou d’un établissement tiers. Voyez par exemple ce que propose Maaf pour son assurance de prêt immobilier.

Auprès de qui souscrire son assurance prêt immobilier ?

Une première solution pour baisser le coût de son assurance consiste à sélectionner les taux applicables les plus intéressants. Il y a deux manières de souscrire une assurance emprunteur :

• À la banque : quand elle consent à vous prêter de l’argent, votre banque vous propose sa propre assurance de groupe. Le taux s’applique alors sur le taux emprunté.
• Auprès d’un assureur indépendant : celui-ci propose une délégation d’assurance, avec un taux qui s’applique sur le capital restant dû.

La principale différence entre les deux établissements résidants dans l’application du taux. Les banques pratiquent une mutualisation des risques avec des taux fixes, ce qui signifie que les risques concernent tous les emprunteurs. Le montant remboursé chaque mois pour l’assurance prêt immobilier est fixe lui aussi, et revient assez cher au final (à 0,4 % pour un emprunt de 200 000 euros, cela fait environ 66 euros mensuels, soit approximativement 16 000 euros.

La délégation d’assurance pratiquée par les assureurs indépendants revient moins cher car les compagnies élaborent leurs propres barèmes et critères d’évaluation. Le taux de cotisation est proposé après que l’emprunteur a rempli un dossier et se soit soumis à une visite médicale. Il s’applique au montant restant dû, c’est-à-dire que la somme à payer diminue chaque mois en prenant en compte ce qui a déjà été remboursé.

Ainsi, l’emprunteur a tout intérêt à préférer cette seconde solution, qui peut réduire de moitié le coût de l’assurance prêt immobilier. Attention, toutefois : les conditions d’obtention sont plus strictes qu’auprès d’une banque, notamment en ce qui concerne le bilan médical. Le fait d’être fumeur, d’être en mauvaise santé ou de pratiquer un métier à risque peut faire bondir le taux proposé par l’assureur.

Jouer sur les garanties et les quotités

Une autre solution pour diminuer sa prime d’assurance crédit immobilier en revient à adapter son contrat en ce qui concerne les garanties et les quotités. Pour ce qui est des garanties, c’est très simple : vous pouvez choisir de vous assurer pour différents risques :

• Décès ;
• Perte totale et irréversible d’autonomie ;
• Invalidité permanente totale ou partielle ;
• Interruption temporaire de travail ;
• Chômage.

Les banques réclament généralement une garantie contre le décès et l’invalidité ; vous n’êtes donc pas obligé de souscrire des garanties supplémentaires. La garantie chômage, par exemple, est très rarement souscrite. Le fait d’ajouter des éventualités fait nécessairement grimper les prix. Il est également possible jouer sur les franchises pour certaines garanties (mais les économies sont alors limitées).

La quotité est le taux de protection de chaque emprunteur. Si vous souscrivez un prêt seul, la banque exige de toute façon une couverture à 100 %. Mais si vous êtes deux à contracter l’emprunt, vous pouvez moduler ces quotités : chaque membre du couple peut être protégé à 100 % (soit 200 % de couverture), ou les deux peuvent se répartir une couverture totale de 100 %, par exemple : 50/50, 75/25, etc. Le coût total de l’assurance prêt est donc diminué de moitié ! En cas de décès, par exemple, le co-emprunteur devra alors rembourser sa quotité, tandis que celle du conjoint disparu sera prise en charge par l’assurance.